¿En qué consiste exactamente este informe publicado por Serviland?

El informe “28M: Desarrollos Urbanos en un juego” es un documento que lo que pretende es relacionar el impacto de los resultados electorales del 28 de mayo con el mercado inmobiliario y, concretamente, con el mercado de desarrollo de suelo en las principales ciudades del país.

Hemos hecho un análisis de las 25 ciudades más importantes teniendo, entre otros criterios para las elecciones de las 25 ciudades, la densidad por número de habitantes y por disponibilidad de bolsas de suelo de desarrollos urbanísticos en cada una de ellas.

Hemos intentado proyectar una visión comparada respecto a lo que es el mapa político de la anterior legislatura respecto a los resultados electorales del 28M teniendo en cuenta, en estas ciudades, cuáles era su estado de planificación urbana, así como el potencial de desarrollo de suelo para uso de vivienda que tenían en estos municipios.

Un factor adicional es que hemos relacionado el porcentaje de población más necesitada para el acceso a la vivienda, que suelen ser los jóvenes que están entre los 20 y los 30 años y cada una de estas ciudades, que potencial tiene de desarrollo y cómo se asocia este desarrollo o esta oferta de suelo disponible para satisfacer las necesidades de este colectivo más vulnerable.

¿Cuál es el impacto del resultado electoral en el mercado inmobiliario de las principales ciudades?

Hay varios impactos y alguna que otra consecuencia, por ejemplo, que se ha producido un vuelco electoral desde el ámbito municipal, pero a escala nacional, donde se ha podido observar que partidos políticos como el PP, han teñido de color azul el mapa a  nivel municipal al ser la fuerza más votada y ha desplazado al Partido Socialista a un segundo plano, sin descartar tampoco, por no incurrir solo en el bipartidismo, que otras fuerzas políticas como Vox, ha ganado una serie de municipios y territorios que no son nada desdeñables.

Una consecuencia del resultado del 28M ha sido el anuncio por parte del presidente del gobierno del adelanto de las elecciones que estaban previstas para diciembre al 23 de julio.

Otra de las claves de este análisis es que los municipios en los que se produce una continuidad de los partidos que han sido relegidos de nuevo y renuevan su cargo en la legislatura es de prever que haya una continuidad en los desarrollos urbanísticos, las políticas de continuidad, teniendo en cuenta también en el nuevo contexto, la nueva legislación de la vivienda, pero ahí no prevemos que vaya a haber cambios muy significativos.

Si bien es cierto, estos gobiernos municipales tienen que estar sometidos a las políticas territoriales de las comunidades autónomas y en el caso de que haya habido modificaciones en las comunidades autónomas que gobiernan por encima de estos municipios, ahí puede que exista una pequeña desaceleración o potenciales cambios de las políticas de desarrollo del territorio y de vivienda.

Entendemos que va a haber una mayor liberalización del mercado del suelo por las necesidades del guion. Venimos de la aprobación de la Ley de Vivienda que pone en el centro las necesidades de los colectivos más vulnerables y los jóvenes. Aparte de que se ha aprobado esta nueva legislación, todo el mercado profesional entiende que debe ser el punto neurálgico para poder abordar, desarrollar y equilibrar el mercado de la oferta y la demanda de la vivienda poniendo el foco en ese colectivo.

Estamos interpretando que habrá una mayor liberalización del suelo y también, por los cambios políticos que ha habido sobre todo en estos 25 municipios más relevantes, nos da pie a pensar que va a generarse una política con mayor incentivo a la hora de liberalizar suelo y proporcionar ese suelo a medio plazo para que los industriales y los profesionales sean capaces de producir junto a la administración pública el equilibrio de esa oferta para el desarrollo de viviendas. 

En estas principales 25 ciudades que hemos organizado hay en juego una bolsa de suelo para el desarrollo de más de 540 mil viviendas. Si cruzamos estas cifras con las necesidades actuales del mercado, serían incapaces, por sí mismas, de solventar una gran parte del problema que tenemos en el mercado de la vivienda.

Si bien es cierto que estas 540 mil viviendas es una bolsa de suelo que se irá desarrollando en los próximos años y que podrá solucionar esa oferta tan ansiada de ciertos colectivos y todo el mercado, para que los precios dejen de tensionarse y tengamos ese producto más razonable a las rentas que los colectivos tan vulnerables puedan ser capaces de tener.

¿A qué problemas se enfrenta actualmente el sector inmobiliario español? ¿Qué se necesitaría para solucionarlos?

El mercado inmobiliario español es muy amplio, nos deberíamos ceñir al inmobiliario español residencial, que es por excelencia, lo que se suele debatir y hablar de los mercados.

Estamos en un mercado donde la inversión para poder desarrollar suelo y para poder desarrollar más producción de la que tenemos actualmente, debería ser una inversión anticíclica, es decir, no esperar a los momentos en el que el ciclo del mercado es bajista para poder desarrollar más suelos. Debería haber una política soportado y avalada por la Administración estatal y las autonómicas, que nos permitieran poder ir desarrollando bolsas de suelo, con el objetivo de que cada cierto tiempo hubiera un remanente de suelo en gestión y en transformación, que se convirtiera en un suelo finalista y esto podría ayudar a solventar el desequilibrado de la oferta. 

Por otro lado, no podemos perder de vista la seguridad jurídica. Seguimos en un contexto jurídico volátil donde nuestros propios operadores, incluso los inversores de origen internacional, siguen teniendo a España como una plaza objetivo para poder trabajar, invertir y abordar, pero sigue habiendo reticencias por la seguridad jurídica porque no les permite tener un horizonte en tiempos para sus inversiones y desarrollos, claros. Esto es algo que venimos arrastrando desde hace mucho tiempo y como industria debemos mejorar.

También me gustaría destacar la agilización de todos los trámites urbanísticos. Cada vez mejoramos más lo relacionado con la tramitación urbanística, tanto de licencias como de primera ocupación, pero en el desarrollo de suelo todavía tenemos mucho que recorrer para poder ser capaces de agilizar todos estos tiempos y poder acortar todos los tiempos de desarrollo y, por tanto, dar más garantía a estos inversores para poder invertir en los desarrollos de suelo. 

La financiación es un aspecto clave, el mercado del suelo carece de financiación hipotecaria por lo que, supone que la inversión capital sea muy intensiva y esto hace que haya una parte del dinero privado que prefiera no entrar en estas inversiones y se va a otros negocios porque no tiene la fuerza, el soporte o la ayuda de las entidades financieras.

Y, por último, destacar la no intervención de los precios. Solo para los casos de la vivienda protegida y siempre que se produzca una armonización o una actualización de los precios de venta de alquileres, respecto a la evolución de los precios de la inflación y de los costes de material, sino va a ser muy complicado.

La colaboración público-privada desempeña un papel fundamental en el sector, ¿cómo deben trabajar ambos agentes para encontrar ese equilibrio?

La colaboración pública-privada debe ser esencial y llevamos mucho tiempo hablando de esas colaboraciones.

Vamos perfilando un modelo entre lo que es la perspectiva de la parte pública, que tiene que mejorar todavía y que tiene que ir adaptándose, pero se refleja de una forma muy clara, la forma de trabajo tiene que ser conjunta y complementaria, con convenios específicos de regulación de actividad, de regulación de precios y que permita a la administración apalancarse en las capacidades de los profesionales industriales.

Es muy difícil si no se aprovechan estas capacidades, que todas las políticas y estos acuerdos o convenios que se tienen que desarrollar, se lleven a buen camino en la ejecución sin que se aproveche esa capilaridad de los profesionales que hay distribuidos en todo el territorio.

Además, cuando hablo de esa complementariedad y trabajar de forma conjunta, no se puede perder de vista que la financiación de estos dos desarrollos, para producir mayor vivienda, es beneficioso tanto para la administración, como para los industriales. Si se regulan bien los riesgos tanto financieros, como en seguridad jurídica de mercado, podríamos ver que la producción llegaría a los límites o las expectativas que nos hemos planteado durante las últimas décadas, que sería tener una producción anual que pudiera oscilar entre las 120.000 y 150.000 viviendas.

Hoy en día estamos por debajo de las 90.000 y como sigamos con esta línea, no seremos capaces de remontar esta producción de vivienda.

La clave va a ser el suelo, esa colaboración público-privada y que se regule esta actividad sin demonizar la industrialización del sector respecto a lo que es la opinión y la parte pública.

¿Qué proyección veis que seguirá de aquí en adelante el desarrollo de la vivienda en España?

Estamos en un momento crucial para que veamos que esas proyecciones más optimistas con la reciente aprobación de la nueva Ley de Vivienda, que se ha cuestionado durante mucho tiempo por el propio sector inmobiliario. Habrá que ver, a partir del 23 de julio, cuál es el mapa político y si esta legislación tiene mayor visibilidad, mayor continuidad o mayor profundidad en el mercado.

Teniendo en cuenta todo esto, se dan los requisitos para poder desarrollar más suelo, por tanto, más producción de vivienda y, por tanto, poder equilibrar o rebajar más la tensión de los precios.

A día de hoy, la tensión de los precios que se dan prácticamente a todos los mercados, no es asumible por la gran mayoría de los ciudadanos que necesitan el acceso a la vivienda sino más bien, por la parte de inversores y esto también está relacionado con las políticas de alquiler, con esta legislación de vivienda que lo que está regulando es una ley de arrendamientos urbanos con una serie de complementos.

La proyección sería, con un horizonte de posibilidad de poder mejorar el mercado de la  vivienda, pero también muy expectantes para ver si lo que han votado los ciudadanos en las urnas en el 28M es capaz de ponerse en marcha teniendo cuenta que va a haber también todos estos municipios que han llegado a consensos los diferentes partidos políticos y que no haya muchos cambios en el punto de vista de los equipos de gobierno y que sean capaces de ponerse en marcha para seguir desarrollando estas políticas o las que tengan que modificar, que las hagan con su suficiente agilidad para que, durante esta legislatura, seamos capaces de poner más suelo en el mercado y, por tanto, impacte en la producción de vivienda y en los precios para que la demanda pueda atender o comprar esta producción. 

Estrategias de Inversión