¿Cuáles son las formas de invertir en el sector Inmobiliario en el entorno actual?

Sí, hay tres formas de invertir en el inmobiliario. La primera es invertir directamente en un activo. Eso conlleva encontrar la financiación, encontrar un inquilino, que el inquilino no nos falle, y luego, podemos tener algún problema de liquidez a la hora de querer vender ese activo. La segunda forma es comprar directamente un título, invertir en un título como Merlin Properties o como Colonial en España, y eso pues conlleva, que podemos tener volatilidades altas y, suele haber una consideración de riesgos tanto a nivel de país, como a nivel de sectores. Y existe una tercera posibilidad que es un poco la mejor de los dos mundos, en invertir directamente en un fondo de REITs, un fondo de Socimis. ¿Por qué? Porque ahí tenemos una gestión hecha por profesionales, solemos tener volatilidades más bajas y, aprovechamos de una liquidez diaria y de una diversificación mucho mayor dado que estamos hablando aquí de REITs europeas, entonces presentes en todos los países europeos y, en varios sectores. 

¿Cómo se ha comportado los REITS en estos últimos años?

Los REITs en los últimos años ha sido uno de los activos más castigados por el mercado, en 2022 ha caído 37% debido a un shock, al shock de las subidas de tipo de interés que tuvimos de manera muy fuerte y muy rápida ¿Por qué? Porque es un activo muy intensivo en capital, entonces todo lo que es el tema del coste de financiación es una parte relevante. Y luego, en 2023, este año sí que tuvimos una volatilidad alta, pero tuvimos repuntes, tuvimos repuntes en marzo, tuvimos repuntes en junio y en octubre y, desde finales de octubre, este activo se ha revalorizado en 24% y eso para nosotros es un punto de inflexión. 

¿Qué está pasando con el precio de los activos y su descuento?

Si el NAV que es el net asset value, que es el valor real de los activos, si miramos a nivel de pan europeo y si miramos todos los sectores cofundidos, ese activo ha caído 10%, pero se ha recuperado, se está recuperando. A eso hay que añadirle el discount to NAV, es decir, el descuento sobre el NAV, el descuento que existe en la bolsa, y ahí sí que ese descuento ha llegado a estar al 50%. 50% que, si miramos en el pasado, en los últimos 30 años, apenas ha ocurrido tres veces, en el 91, en el 2008 y ahora, y si miramos lo que pasó en el 91, 92 y en el 2008, la recuperación luego fue muy muy fuerte, y es lo que está pasando, hemos pasado en un descuento tu NAV del 50% estamos ahora al 24% y los expertos esperan que ese descuento tu NAV se vaya reduciendo al 10% en los próximos dos años, si traducimos eso en rentabilidad, estamos hablando de 18% en los próximos dos años y, a eso hay que añadir, el dividend yield del 4,85%.

¿En qué sectores estáis positivos?

Estamos positivos en la logística, estamos positivos en retail y también en el residencial, sobre todo el residencial alemán y, en particular, el residencial de estudiantes y de ancianos.

Hablamos de oportunidades, pero también de riesgos, ¿qué debe tener en cuenta el inversor?

El inversor tiene que tener en cuenta los cambios de tipo de interés, aunque es verdad que los tipos de interés pues es un riesgo externo al sector, pero, tiene que tener en cuenta, la debilidad de los balances de las compañías más endeudadas en particular las compañías suecas y también el residencial alemán. Tiene que tener en cuenta, también, las transacciones, esperamos que haya más transacciones en el 2024 que las que hubo en el 2023. El diferencial entre la oferta y la demanda debería reducirse y, a través de ese aumento de transacciones el año que viene, y eso es importante para dar más puntos de referencia para el tasador y al final tener un precio más ajustado. Y luego, tiene que tener en cuenta también, si hay una recesión más profunda, eso puede tener consecuencias inmediatamente en el inquilino, también la parte ASG, la parte de la regulación. Si la regulación es demasiado fuerte, eso puede tener consecuencias en los precios de los edificios, y esos son los riesgos a los que el inversor tiene que tener en cuenta a la hora de invertir en este activo. 

Una de las estrategias de DPAM es el fondo DPAM Real Estate Europe Dividend Sustainable, ¿cómo evoluciona? ¿puede invertir en bonos?

Ellfondo puede invertir en bonos, nuestro fondo DPAM Real Estate Europe Dividend Sustainable puede invertir hasta 10% en bonos, hoy en día estamos invertidos en un 4%. Siempre invertimos, primero, en la parte equity, compramos el título, pero si la compañía emite un bono, y si el cupón de ese bono es superior al dividendo que paga el título, invertimos. Hoy en día este 4% que tenemos invertido en bonos, conseguimos tener cupones superiores al 5%, teniendo en cuenta que el dividend yield es del 4,85%. En DPAM nos basamos en una expertise de más de 23 años, y este fondo, en concreto, se lanzó en 2010. Si miramos la rentabilidad anualizada es del 7%, le sacamos 3% al benchmark, y todo eso con menos volatilidad, conseguimos con una media de 14% de volatilidad frente al 17% del benchmark. 

¿Como se prevé que se comporten los REITs en este nuevo entorno económico de finde subida de tipos?

Si la rentabilidad de los REITs ha vuelto de manera muy muy fuerte, y eso, debido a ese nuevo entorno económico de finales de ciclo, de subida de tipos de interés y, por el nuevo discurso de los bancos centrales a planear ya posibles bajadas de tipos para el año que viene. Eso ha sido muy positivo para el sector, el coste de financiación debería abaratarse, de hecho, muchas compañías han vuelto a emitir aprovechando que los costes de financiación se están abaratando, y los spread de créditos se están reduciendo, y eso también es favorable a las compañías, para emitir más deuda para financiar su deuda. Entonces, estamos muy positivos con este activo, y, es verdad que este activo ha vuelto de manera muy muy fuerte.
 

Análisis para invertir.

Registrate gratuitamente en Estrategias de Inversión y descubre las acciones más alcistas en bolsa en este momento. Precios ajustados , buenos fundamentales y tendencia alcista.

Algunos valores tienen un potencial del 50% en bolsa en estos momentos.

Además  dispondrá de nuestro boletín de análisis bursatil, disfrutarás de nuestras herramientas de valores favoritos y podrás realizar nuestros cursos de formación gratuitos.  Registrate gratuitamente aquí.

En estrategias de Inversión llevamos más de 19 años haciendo que los inversores logren rentabilizar sus inversiones de forma recurrente.

Estrategias de Inversión