La vivienda tras la primera subida de tipos en Europa en 14 años, ¿seguirá la fortaleza? 

El precio de la vivienda en España se incrementó un 3,5% en julio en comparación con el mismo mes del año anterior y un 1,2% desde el mes de junio, situándose en un valor medio de 1.960 euros por metro cuadrado, según los datos del índice inmobiliario de Fotocasa. Según la directora de estudios de Fotocasa, María Matos, la fuerte demanda de vivienda y la reducción de la oferta están siendo las causas de que los precios acumulen hasta 21 meses consecutivos experimentando incrementos. No obstante, Matos señala que la demanda podría comenzar a verse reducida después de la reciente subida de tipos de interés y el consecuente encarecimiento de las hipotecas. «Con una demanda más comedida, los precios podrían no crecer tanto», apunta.

Una salud de hierro que llega en medio de la escalada de la inflación en la eurozona por el gran aumento de los costes energéticos y España no se libra de ello: el índice de precios al consumo (IPC) alcanzó en julio el 10,8%, cifra récord desde 1984. Además, las previsiones económicas se están revisando a la baja por la mayoría de organismos internacionales y a su vez el Banco Central Europeo (BCE) elevó los tipos de interés en 50 puntos básicos por primera vez desde 2008 en julio para intentar contener el encarecimiento generalizado de productos y servicios. Un incremento del coste del dinero que se traduce también en el aumento a cierre de julio hasta el 0,992% del euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables españolas. 

El mercado inmobiliario es muy sensible al encarecimiento del precio del dinero porque funciona gracias a la concesión de hipotecas a los compradores y es vital, a su vez, para el desarrollo de la actividad de los promotores. Se espera que el BCE incremente los tipos otra vez este mes y evaluará sus acciones en los siguientes meses con el objetivo de que las economías no se frenen y tampoco se vean tensiones en las primas de riesgo de los países periféricos. De momento, el mercado descuenta que en el segundo semestre de 2023 la Reserva Federal de EEUU podría incluso reducir el coste del dinero para que la economía de EEUU no colapse por una política monetaria demasiado restrictiva. Este movimiento frenaría también al resto de bancos centrales occidentales que han movido ficha al calor de la espiral inflacionista. 

Más allá de las grandes cifras y de las decisiones de los bancos centrales, el mercado inmobiliario toca de lleno a la salud financiera de las familias y genera siempre muchos titulares por su contribución al empleo con 1,3 millones de trabajadores y contribuye al PIB español en un 12,5%. La subida del euríbor hasta el 0,992% en julio supone, por ejemplo, que los hipotecados a los que les tocase revisión con el euríbor de ese mes estarán pagando ya una media de 1.083,36 euros más al año.

El aumento del euríbor también se espere que genere un cambio de tendencia desde las hipotecas fijas a las variables por el encarecimiento de las primeras. “Con el Euríbor en negativo desde hacía seis años, las entidades financieras se habían adaptado a la situación abaratando las hipotecas fijas para estimular las ventas, ocasionando grandes bajadas de precio cercanas al 1% de interés en 2021, lo que fomentó la firma de hipotecas a tipo fijo hasta el punto de asistir a uno de los porcentajes más altos de la serie histórica: el 75,3% de las hipotecas sobre vivienda se constituyeron a tipo fijo en abril de este año. Esta nueva política monetaria supondrá un cambio de ciclo para la financiación hipotecaria. Probablemente la tendencia a tipo fijo se modere porque ya no resulten tan atractivas para los ciudadanos y estos retrasen la compra que tenían planeada”, comenta Matos.

“Pese a las subidas que se están registrando en los tipos de interés de las hipotecas, tal y como está ahora la inflación y al menos hasta que se estabilice esta situación, los precios del alquiler también están subiendo y la vivienda en propiedad como valor refugio sigue siendo atractiva para los usuarios. Hay que tener en cuenta también que al mercado inmobiliario las crisis tardan en hacerle efecto, es decir, ese efecto no suele llegar de manera inmediata, por lo que, si finalmente se produce una recesión o hay un pequeño bache, no se verá a corto plazo, al menos no en el próximo trimestre o semestre. Esto pasó, por ejemplo, con la pandemia de la Covid-19, que esperábamos que hubiera una ralentización en la concesión de hipotecas, pero no fue así. Y ahora podría pasar algo similar”, explica Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro.

¿Cómo le afecta la inflación?

Pese al posible impacto que pueda generar el encarecimiento de la financiación y el empobrecimiento de las familias por el alza del IPC, la vivienda en España tiene una especie de soporte que se explica por la insuficiente oferta que hay en el mercado. Esta oferta insuficiente que reconocen desde BBVA Research se debe a la burocracia administrativa, que hace que cada vez haya menos grandes promotoras en el mercado, y por otro lado al aumento de los costes de producción, vía materiales como cemento, cobre, aluminio o acero y la falta de profesionales y mano de obra en el sector. La entidad financiera prevé un repunte de los precios de compra de vivienda en España del 5% este año y del 5,8% el próximo ejercicio. 

“Una de las cosas que más nos preocupa ahora es el incremento de los costes de construcción, ya que son mucho más elevados que el 10% de la inflación, se han duplicado incluso más desde hace unos años. Y están comprometiendo la viabilidad de promociones en curso y también para el desarrollo de obra nueva, para que cuadren los números con los costes del suelo”, valora Ignacio Ortiz de Andrés, director de investigación de mercado de Activum Servicios Inmobiliarios.

¿Hay burbuja en España?

14 años han pasado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria de las hipotecas ‘subprime’ en EEUU. El sector inmobiliario español cayó como una pieza más del dominó tras la quiebra del banco estadounidense Lehman Brothers y es inevitable ver algunas semejanzas por los precios que se llegan a pagar en algunas ciudades españolas como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o San Sebastián.

Sin embargo, el sector niega la burbuja inmobiliaria porque los criterios en la concesión de hipotecas en la mayoría de bancos españoles está siendo estricta y llega al 80% sobre el precio de la vivienda o el valor de tasación, el endeudamiento de las promotoras y de las familias no es preocupante, el riesgo de crédito que asumen los bancos está bajo control y la demanda es muy superior a la oferta. 
“Lo que se produjo en 2007-2008 con el estallido de esa denominada burbuja fue algo diferente. Se construían muchas más viviendas, los precios eran más elevados…  había algo que podía estallar. En este momento hablar de burbuja me parece muy atrevido porque los números de promoción de obra nueva son mucho más razonables. Ahora bien, en cuanto a precios estamos viendo precios muy elevados en muchos distritos de Madrid y Barcelona, superiores incluso a 2007. Pero no cabe pensar que los precios se vayan a incrementar mucho en el corto-medio plazo; de hecho, en función de cómo vaya la economía podemos incluso observar correcciones de precios”, sentencia Ortiz de Andrés.

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