Inversa Prime Socimi, negocio innovador, rentable y solvente

Inversa Prime Socimi, negocio innovador, rentable y solvente

Inversa Prime es la SOCIMI de referencia en el mercado residencial de las personas mayores y la pionera en ofrecer la Vivienda Inversa, una herramienta de monetización del ahorro inmobiliario de las personas mayores. Su actividad es la comercialización de la vivienda inversa, favoreciendo la monetización de los ahorros acumulados en la vivienda mientras se mantiene el usufructo de por vida. La vivienda inversa se instrumenta a través de la adquisición de la vivienda a personas mayores y la firma simultánea de un contrato de alquiler vitalicio. Sus activos están en las zonas prime de las principales capitales de provincia, con un mix de porfolio de inversión del 70/75% de la cartera en Madrid y 18% en Barcelona.

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Fuente: Inversa Prime

ÚLTIMOS RESULTADOS PUBLICADOS

La socimi ha publicado los resultados correspondientes al primer semestre de 2023, periodo en el que ha registrado una cifra de negocio de 1,5 millones de euros, lo que supone un incremento del 54,3% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Este incremento responde al mayor volumen de activos en cartera respecto a los primeros seis meses de 2022 y a la recurrencia de los ingresos gracias a una tasa de ocupación que se mantiene en el 100%. En este contexto, el beneficio neto fue de medio millón de euros.

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CARTERA DE ACTIVOS

En el primer semestre de 2023, Inversa Prime ha registrado un incremento del NAV por acción del 3,5% respecto al primer semestre de 2022 hasta situarse en 1,61€ por acción, frente a los 1,56€ por acción registrados hace un año. Respecto al cierre del ejercicio, el NAV por acción se mantiene estable a pesar de una coyuntura económica penalizada por el aumento de los tipos de interés, la inflación y la incertidumbre económica.

En cuanto a la inversión, Inversa Prime prima ahora la rentabilidad sobre el volumen y es más exigente en la aprobación de nuevas adquisiciones. La socimi invirtió en la adquisición de inmuebles 4,1 millones en el 1S23, alcanzando una inversión bruta acumulada de más de 117 millones de euros. Al cierre del semestre la cartera de activos de la SOCIMI tenía un total de 244 inmuebles, lo que representa un valor de mercado de 158,3 millones de euros, un 14,4% más que los 138,3 millones a 30 de junio de 2022.

En cuanto a la rotación de activos, con un total de 20 activos vendidos o en proceso de cierre a junio 2023 frente a los seis activos vendidos entre 2021 y 2022, con una TIR media de todas las desinversiones realizadas hasta la fecha superior al 12%, 228 puntos básicos más de lo esperado en el momento de la adquisición.

El 93,4% de la cartera de inmuebles que continúa configurando Inversa Prime se consideran activos prime, caracterizan por la ubicación, la liquidez, la rentabilidad y la calidad intrínseca de los inmuebles. Por otra parte, más del 95% de las inversiones se han ejecutado en Madrid y Barcelona, las dos ciudades españolas donde los ciclos del mercado inmobiliario son más cortos en duración, más rápidos en recuperación y menos pronunciados en variación de precios.

SOLVENCIA

Por el lado de la financiación, Inversa Prime rebajaba Deuda Financiera Neta (DFN) de 32,5 millones de euros al cierre de 2022 a 30,6 millones de euros al cierre del primer semestre de 2023, gracias principalmente al incremento de caja generado por la rotación de activos, a pesar de que la deuda bruta aumentó a 45 millones de euros al cierre de 1S23 en comparación con los 39,5 millones de euros registrados al final de 2022. El LTV del 19,3% a junio de 2023.

Con el 51% de la deuda a tipo variable y el 49% a tipo fijo, el tipo medio a septiembre de 2023 es del 2,17%, con vencimiento medio 7,4 años. La socimi tiene una línea de crédito por 50 millones con vencimiento a 7 años y estructura bullet 80%.

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Fuente: Inversa Prime

REMUNERACIÓN AL ACCIONISTA

Su política de retribución al accionista, como no podía ser de otra manera, es la que marca la ley de Socimis. El accionista recibe vía dividendos el 100% del beneficio obtenido de dividendos o participación en beneficios de otras Socimis, al menos el 50% del beneficio procedente de la transmisión de activos que cumplan con el periodo mínimo de tenencia y al menos el 80% del resto de beneficio obtenido. La rotación de activos permitió abonar en el mes de junio de 2023 el primer dividendo con cargo a 2022.

Cotización histórica de Inversa Prime

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VALORACIÓN FUNDAMENTAL

La rotación de activos se acelerará a medida que madure la cartera y cumplan tres años en balance. A cierre de junio de 2023 Inversa Prime ha cumplido el hito de rotación, con una cifra de 26 activos vendidos o en proceso de cierre y con una TIR apalancada media del 12,2%, +228 pb sobre el aso base en el momento de la compra.

Los principales catalizadores del negocio de Inversa Prime Socimi a largo plazo son la situación y deriva demográfica en España, además de la cuestionada viabilidad del sistema de pensiones. Estas dos características, unido a la situación del mercado inmobiliario abren para Inversa Prime un mercado enorme que además previsiblemente va a seguir creciendo. Esta Socimi además tiene un producto muy innovador, flexible y gracias a su implantación temprana se ve favorecida por barreras de entrada para competidores.

Como principales focos de riesgo, la regulación en el sector. Si bien hay que señalar que este tipo de negocio favorece que no haya viviendas vacías, mantiene rentas contenidas al estar congeladas durante toda la vida del contrato, es decir, no se actualizan en función de la evolución del IPC. También muy destacable que el negocio de Inversa Prime favorece la disminución de los desahucios, ya que tiene las rentas garantizadas, y en el momento en que dejan de estar garantizadas pasan a ser rentas superbonificadas, por lo tanto, su riesgo de impago es nulo. Todas estas características van a favor de los objetivos del regulador para el sector, por lo que el riesgo por esta vía parece bajo.

En cuanto a la liquidez de la acción, un pilar fundamental en la estrategia de la Socimi, se sitúa como la número uno en negociación en continuo en BME Growth por liquidez y volumen negociados.

Por valoración de activos, el NAV por acción en 1,61€/acción. Destacamos en este punto que el valorador independiente valora los inmuebles de Inversa Prime aplicándoles una penalización por indisponibilidad que ronda el 11%. El NAV por acción “libre”, que incluiría todos los activos en disposición para su puesta en el mercado, alcanzó los 1,79 euros por acción. Diariamente la indisponibilidad del inmueble baja en 1 día, por el mero paso del tiempo, independientemente de lo que haga el mercado el NAV tiende a alcanzar el NAV “libre”. Por otra parte, la Socimi tiene un objetivo de revalorización del NAV del 9% anual.

A precios de este informe, Inversa Prime Socimi cotiza a 0,78v NAV, siendo de 0,70v si calculamos el ratio de valoración con el NAV “libre”.

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Fuente: Inversa Prime

En base a nuestra valoración fundamental, la recomendación es neutral para el valor con horizonte de inversión de medio/largo plazo. El potencial es enorme, y nuestra recomendación será positiva en el momento en que registre ganancias netas positivas en su cuenta de resultados.

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