Inmobiliaria Colonial vs. Merlin Properties, duelo de socimis

La fuerte y acelerada subida de tipos ha impactado en la valoración de los activos de las dos Socimis con aumento de las “yields” de valoración (25pb en 12 meses). Este impacto se ha compensado en parte con el “Pricing Power” que le ha permitido mejorar los flujos de caja tanto capturando el impacto de la indexación, como mayores rentas de mercado (“ERVs”), además de la exitosa entrega y el avance en proyectos que ha permitido reforzar márgenes de creación de valor en niveles de doble dígito.

La exposición exclusiva a zonas Prime de Inmobiliaria Colonial le está facilitando la revisión al alza en rentas para ajustarlas a la inflación. La situación del mercado muestra escasa oferta de producto Grado A y movimiento de la demanda hacia producto de máxima calidad, lo que facilita que el portafolio prime de Colonial consiga atraer demanda que firma precios máximos de alquiler. Lo que parecía una desventaja frente a zonas periféricas está resultando todo lo contrario. Esta exposición prácticamente 100% a oficina Prime y un peso sustancial en París tiene una lectura menos positiva y es, su escasa diversificación, tanto de producto como geográfica. Por el momento no le está afectando al negocio, pero debe estar monitorizado.

MERLIN Properties, por su parte, tiene una muy buena diversificación de negocio con activos no solo en logística y centros comerciales, sino también en oficina y residencial. Tiene en marcha ya su entrada en el negocio de Data Centers, un segmento con fuerte potencial de crecimiento. Esta diversificación le facilitará resistir una contracción en la demanda debido a la previsible ralentización del crecimiento económico. Las importantes desinversiones realizadas recientemente le están permitiendo moderar deuda y terminar su programa de desarrollo logístico.

En cuanto a la valoración por múltiplos sectoriales, prácticamente las dos socimis cotizan con el mismo descuento. Un descuento excesivo, con P/NAV en torno a 0,54v. Colonial tiene un LtV ligeramente superior al de su competidora Merlin y esta última una mayor diversificación de negocio. En cualquier caso, el apalancamiento de las dos socimis está muy controlado y su solvencia es robusta. Las dos socimis del Ibex 35 son generosas vía dividendos, con una rentabilidad dividend-Yield de Colonial, a precios de este informe del 3,45% y del 5,33% para Merlin Properties.

Accede al informe completo para ver cuadro comparativo de ratios y múltiplos, valoración del negocio y análisis de resultados de Merlin y Colonial y recomendación para las dos socimis analizadas. 

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