¿Está el sector inmobiliario cotizado "preparado para el repunte"?

1.    Reducción de los diferenciales de crédito

En 2022, el sector inmobiliario se enfrentó a un enorme temor a la refinanciación que elevó los diferenciales de crédito hasta cerca de 300 puntos básicos. No sólo en términos absolutos, sino también en términos relativos, los diferenciales de crédito se dispararon: en comparación con otros sectores no financieros, los diferenciales de crédito de las empresas inmobiliarias subieron mucho más. Esto reflejaba las preocupaciones en torno al riesgo de crédito y a un agotamiento del mercado de bonos. Sin embargo, desde finales de 2022, hemos asistido a una reducción significativa de estos diferenciales hasta niveles más razonables, también en comparación con otros sectores.

No obstante, a pesar de esta notable mejora, el delta entre los diferenciales de crédito de las empresas inmobiliarias y de las empresas no financieras sigue siendo superior a las medias históricas. Esto sugiere que aún hay margen para una reducción de dichos diferenciales.

2.    Estabilización de los tipos swap

El otro componente del coste de la deuda, el tipo swap, ha registrado una trayectoria descendente desde su máximo en 2023. En la actualidad, los tipos swap se están estabilizando, lo que indica que el mercado está a la espera de posibles recortes de tipos de interés por parte de los bancos centrales. Gracias a la reducción de los diferenciales de crédito y de los tipos swap, el coste total de la nueva financiación ha pasado del 6% en 2022 al 4% ahora. Esta reducción disminuye significativamente la barrera para los nuevos proyectos y la refinanciación de los existentes, aumentando el atractivo inversor del sector.

3.    Reapertura del mercado de bonos

Aunque el mercado de bonos para el sector inmobiliario nunca se cerró del todo, la emisión de bonos resultaba prohibitivamente cara para las empresas inmobiliarias en comparación con la obtención de préstamos, especialmente si la empresa contaba con vínculos bancarios y activos de buena calidad. La situación en el mercado de bonos ha mejorado recientemente, con una serie de emisiones de bonos realizadas con éxito que demuestran una renovada confianza en el mercado.
Gracias a la reapertura del mercado de bonos, se ha atenuado el temor a que los bancos tengan que asumir toda la carga de la refinanciación de los bonos que vencen, una gran preocupación que tuvo lugar durante el punto álgido de la crisis inflacionista.

4.    Aumento controlado del coste medio de la deuda

El coste medio de la deuda en el sector inmobiliario tiende al alza; sin embargo, se trata de un aumento gradual y manejable, principalmente gracias a una gestión financiera estratégica que implica vencimientos largos, tipos de interés fijos y estrategias de cobertura exhaustivas. 

Estas medidas son fundamentales, ya que contribuyen a estabilizar los planes de amortización y protegen contra la volatilidad de los tipos de interés. Es importante señalar que el coste marginal de la deuda ha bajado desde mediados de 2023 y se ha mantenido estable en lo que va de 2024. Como resultado, el coste medio de la deuda está aumentando a un ritmo más lento de lo que se preveía en el punto álgido de la crisis inflacionista.

5.    Reactivación de la brecha positiva de rentabilidad

La brecha entre las rentabilidades inmobiliarias y los tipos swap ha vuelto a ser positiva. Esto significa que el modelo de negocio de pedir dinero prestado para invertir en bienes inmuebles vuelve a ser económicamente viable. La reapertura de esta brecha contribuirá probablemente a reabrir el mercado directo de transacciones. Ello debería favorecer la formación de precios y dar más claridad a los inversores sobre el valor del capital, reduciendo la necesidad de aplicar fuertes descuentos al valor neto de los activos (NAV).

6.    Sólidos indicadores operativos

La solidez operativa del sector inmobiliario queda patente en los resultados del ejercicio 2023, que muestran una solidez continuada en los elevados índices de ocupación y el crecimiento de los alquileres. El hecho de que las empresas inmobiliarias hayan podido repercutir la presión inflacionista en el aumento de los alquileres demuestra su poder de mercado, gracias a una dinámica favorable de la oferta y la demanda. De hecho, las tasas de vacantes en Europa son mucho más saludables que las observadas en Asia y Estados Unidos, especialmente en los subsectores de oficinas y comercio minorista.

7.    Disminución del apalancamiento

Durante los años de expansión cuantitativa, las empresas inmobiliarias europeas, se apalancaron mucho. Este elevado apalancamiento fue un factor primordial en la fuerte subida de los diferenciales de crédito. Entretanto, los equipos directivos de las empresas inmobiliarias han reconocido la preocupación de los inversores por el excesivo apalancamiento y han empezado a desapalancarse considerablemente. Esta reducción de los niveles de apalancamiento debería contribuir a una menor volatilidad de los precios de las acciones, creando un entorno de inversión más estable. Dado que los ratios préstamo-valor y deuda neta-EBITDA se correlacionan directamente con la capacidad de una entidad para gestionar y atender el servicio de su deuda, una reducción de estos ratios de apalancamiento tranquiliza a los inversores sobre la viabilidad a largo plazo del sector y su resistencia frente a las fluctuaciones económicas.

8.    Valoraciones atractivas

Los valores inmobiliarios europeos cotizan con fuertes descuentos sobre su valor liquidativo. Un descuento está justificado cuando hay mucha incertidumbre sobre las futuras métricas operativas y financieras. Sin embargo, los valores del capital están empezando a tocar fondo en el Reino Unido, pero también en el continente.

Por lo tanto, Los precios de las acciones con descuentos bajistas ya no están justificados para el sector inmobiliario europeo. Así pues, se espera una reducción del descuento hasta una media más histórica, lo que debería impulsar al alza los precios de las acciones, en igualdad de condiciones.

Estas valoraciones tan atractivas no sólo hacen del sector inmobiliario europeo una oportunidad de inversión atractiva en relación con el pasado, sino también en relación con otras regiones del mundo en las que los descuentos del mercado bursátil son menos pronunciados.

9.    Aumento de las asignaciones

En 2022 y 2023, el sector inmobiliario cotizado en Europa fue objeto de importantes posiciones cortas por parte de los hedge funds y de una fuerte infraponderación por parte de los inversores generalistas a largo plazo. Aunque actualmente ya no es uno de los sectores más cortos, los inversores generalistas siguen mostrando cautela a la hora de asignar capital a este sector.
 

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