El mercado inmobiliario comienza a frenar, ¿podemos esperar bajadas de precio en 2023?

El ‘Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España’ elaborado por Atlas Real Estate Analytics refleja caídas superiores al 15,4% en el caso de las transacciones y un ajuste en torno al 1% en el precio de la vivienda de cara a 2023. “Esperamos que 2022 cierre con un número de transacciones un 2,3% superior a 2021 y que 2023 acabe con un número de compraventas un 15,4% menor a 2022”, señala el informe.

A nivel de precios se espera que no haya una catarsis y que se den caídas muy moderadas, como si del descenso de una pluma se tratase. «La evolución esperada del precio de compraventa para lo que resta de 2022 y 2023 tenderá a la baja, pero de forma más suave y paulatina que el volumen de transacciones», apuntan desde Atlas Real Estate Analytics. Así este ejercicio terminará con un precio medio de 1.706 euros/m2, un 2,9% superior a la cifra registrada en 2021. Respecto a 2023, el dato final esperado rondará los 1.691 euros/m2, lo que marcará una caída del 0,9% frente al precio estimado para este ejercicio.

Hay muchos factores que explican que el descenso en los precios no sea muy drástico, entre ellos, una oferta de obra nueva muy ajustada por parte de las promotoras, el encarecimiento de los materiales de construcción, una mano de obra escasa y una demanda latente de nuevos compradores e inversores extranjeros que sirve de sostén para los precios. Bankinter calcula que hay una demanda estructural de inmuebles de unas 100.000 unidades anuales, distribuidas entre 70.000 viviendas por la creación de nuevas familias y 30.000, por demanda extranjera. En el caso de la oferta, el número de viviendas iniciadas se sitúa en un nivel similar y la previsión es que se supere ese umbral en este año.

«Si cogemos toda la serie histórica de momentos en los que el mercado ha caído, lo que vemos es que las compraventas descienden mucho, pero el precio cae a menor ritmo. Menos gente compra, pero el precio suele mantenerse con cierta resiliencia. A largo plazo acaba cayendo pero en menor medida», indica Daniel Bermúdez, cofundador de Atlas Real Estate Analytics.

Cabe recordar que la compraventa de viviendas registró 197.762 transacciones entre abril y junio de 2022. Se trata del dato más alto de un segundo trimestre de los últimos 15 años, cuando se alcanzaron las 227.562 operaciones, según recoge el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El dato del segundo trimestre de 2022 se sitúa un 11,04% por encima de las cifras del mismo periodo de 2021. El incremento respecto a los tres primeros meses de 2022 es del 12,76%, y la suma de los dos primeros trimestres asciende a 373.145 compraventas.

Bankinter sostiene que los precios de los inmuebles en España crecerán un 1% en el segundo semestre de 2022 y también en 2023. Esto supone una desaceleración respecto a 2021, cuando el incremento fue del 6,4%. La entidad naranja explica que, pese al importante repunte del año pasado, siguen sin ver señales de sobrecalentamiento en el mercado, ya que la tasa de esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca está por debajo de la media histórica del 35% y se mantiene el equilibrio entre oferta y demanda.

La tasadora Tinsa indica en sus dos últimos informes que ya hay signos de desaceleración en el mercado inmobiliario español como consecuencia de la fuerte inflación y la reducción de las expectativas de crecimiento económico. La entidad, además, espera una reducción en la concesión de hipotecas como consecuencia de las subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). El euríbor cerró septiembre por encima del 2,2% y la previsión es que la institución monetaria eleve el coste del dinero en sus próximas citas de este año: el próximo 27 de octubre y el 15 de diciembre.

Esta subida del euríbor supone encarecimientos de unos 200 euros mensuales de media, es decir, unos 2.400 euros al año para aquellos hipotecados que optarán en su día por un crédito a tipo variable. En cuanta a las nuevas ofertas, los bancos están encareciendo las ofertas a tipo fijo para adaptarse a los nuevos tipos de interés del BCE, reduciendo el diferencial en las variables para hacerlas más atractivas y frenando la avalancha de subrogaciones y novaciones para cambiar de una hipoteca variable a una fija.

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