Boston Rrop., oportunidades en REIT en EE.UU. al calor de la ya más cercana bajada de tipos

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Boston Prop REIT  (BXP) es el mayor desarrollador, propietario y administrador de oficinas de primer nivel que cotiza en bolsa en los Estados Unidos, concentrado en seis mercados: Boston, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco, Seattle y Washington, DC. Al cierre de 2023, la cartera de BXP totaliza 49,5 millones de metros cuadrados y 188 propiedades, incluidas 10 propiedades en construcción/reurbanización.

RESULTADOS

Las cuentas correspondientes a 2023 y al último trimestre cerrado han sido positivas, con crecimiento de ingresos del 5.31%, hasta cerrar el año en 3.273,57 millones de $. La generación de flujo de caja operativo ha superado previsiones gracias principalmente a la importante actividad de arrendamiento y la asignación estratégica de capital. Así, el CFO crece un 1.49%, hasta los 1.301 millones de $.

BXP recaudó más de 4.000 millones de dólares en capital nuevo y anunció importantes actividades de inversión. El Grupo tiene una importante cartera de proyectos en desarrollo, con 10 proyectos que suman un total de 2,7 millones de pies cuadrados. La tasa de ocupación a diciembre de 2023 era del 89.9%, con un plazo de alquiler medio de 7.6 años en su cartera de activos.

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SOLVENCIA

El ratio de solvencia DFN/EBITDA es ahora de 7.4v, desde las 7.8v a las que cerró en 2022 y la DFN supone el 56.4% de su capitalización. Dispone de una elevada liquidez, de 3.400 millones de $, con una deuda bruta de 15.900 millones de $. El LTV, indicador relevante en el sector para medir la solvencia, es de los más elevados entre competidores, del 62.50%.

ACTIVOS

Con un Valor Neto de Activos de 75.69$/acción, el 78.5% de sus activos están en Distrito Central de Negocios (CBD), el 6.7% en distrito Central. Por geografías, el 37.5% está situado en Boston, 26.3% en New York, 18.2% en San Francisco, 13.6% Washington DC, 2.6% en Los Ángeles y 1.8% en Seattle. El Top 20 de sus clientes suponen el 28.74% de sus rentas y con un plazo de permanencia de 10.2 años. Sus principales inquilinos con Salesforce, Google o Biogen. Por sectores, destaca el tecnológico con el 21% del peso en su cartera de inquilinos, seguido de Servicios legales con el 19%, Servicios financieros el 17%.  

Cotización histórica de Boston Properties

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VALORACIÓN FUNDAMENTAL DE BOSTON PROPERTIES

A medio plazo, como dificultades a superar, la disminución de alquileres en D.C. en un 15% y un 3% en general en la costa oeste. Un crecimiento negativo esperado para las empresas de entre el 1% y el 3% en los ingresos operativos netos en 2024; mayores gastos por intereses y menores ingresos por servicios de promoción y gestión. El mercado de arrendamientos sigue siendo difícil y se prevé un descenso de la ocupación en los primeros trimestres del año.

Boston Properties sigue siendo optimista sobre su crecimiento futuro y las ganancias de cuota de mercado a pesar de los vientos en contra de la economía. Las inversiones estratégicas de la empresa y su enfoque en lugares de trabajo de primera categoría, activos de empresas de biotecnología y desarrollo residencial la posicionan bien en los mercados principales. El enfoque estratégico de la empresa en áreas específicas como East Cambridge y Waltham proporciona un nivel de protección contra la volatilidad del mercado.

En síntesis, buenos resultados de Boston Properties, una historial de dividendos sostenidos y previsiones de rentabilidad dan consistencia a las buenas perspectivas para la compañía, sin dejar de monitorizar un negocio con riesgos y un apalancamiento elevado. La empresa también ha mantenido una sólida rentabilidad por dividendo según los últimos datos, y una trayectoria de pago impecable durante 27 años, lo que demuestra su compromiso de devolver valor a los accionistas. En 2023 pagó 3.92$/acción y la rentabilidad sobre dividendo-yield a precios actuales ronda el 5.6%.

En una valoración por múltiplos y bajo estimación de resultados para 2024, Boston Properties no cotiza barata. El mercado paga un PER de 26.46v, frente a una media entre competidores de 20.91v; P/NAV superior a la unidad y tiene uno de los endeudamientos más elevados del sector, con LTV del 62.5%.

2024e

PER

P/NAV

LTV

Div-Yield

Boston Prop.

26,46

1,11

62,50%

5,60%

Unibail-Rodamco

7,68

0,49

41,80%

3,30%

Merlin Prop.

16,77

0,66

35,00%

4,50%

Colonial

19,74

0,53

39,50%

5,04%

Lar España

11,17

0,69

37,60%

7,67%

Vonovia

12,49

0,66

44,20%

4,14%

klepierre

9,74

0,68

38,80%

7,64%

Equity Redidential

39,86

2,02

37,00%

4,47%

SL Green Realty

 –

0,80

37,90%

6,05%

Essex Prop.

44,30

2,66

50,00%

4,12%

MEDIAS

20,91

1,03

42,43%

5,37%

Estimaciones propias (EI) en base a consenso del mercado y cotización a 17/04/2024.

* LTV con datos al cierre de 2023

La recomendación bajo criterios de valoración fundamental para Boston Properties es neutral, para un horizonte de inversión de largo plazo.

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